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Sonntag, 20. März 2016

BGH-Urteil: Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinnschaft ist grundsätzlich möglich


BGH-Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15
Pressemitteilung des BGH

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 € betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.  

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.  

Der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.  

Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. 

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.  

Vorinstanzen:  

AG Bremen-Blumenthal 44 C 2012/13 - Urteil vom 4. Oktober 2013  

LG Bremen 4 S 343/13 - Urteil vom 13. Februar 2015

Dienstag, 15. März 2016

Wohnimmobilienkreditrichtlinie; ab März 2016 werden Baufinanzierungen komplizierter

Ab dem 21.03.2016 werden in Deutschland diverse Änderungen bei Krediten und Immobilienfinanzierungen wirksam. Diese Änderungen beruhen auf der Vorgabe einer EU-Richtlinie zur Verbesserung des Verbraucherschutzes. Der Gesetzgeber möchte Verbraucher mit der Umsetzung der EU-Richtlinie insbesondere vor Überschuldung und unüberlegter Darlehensaufnahme schützen.

Auch für uns als Vermittler  ergeben sich aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie diverse Neuerungen. So müssen wir künftig unsere Beratungsgespräche protokollieren und unsere Empfehlungen für ein oder mehrer Finanzierungsvarianten schriftlich begründen. Glücklicherweise treffen uns die diversen "Neuerungen" bzgl. Umfang und Inhalt der Beratung nicht, da wir schon seit Jahren so arbeiten, wie es das Gesetz ab Ende März für alle Baufinanzierungsvermittler vorschreibt.

Mehr Infos zum Thema Wohnimmobilienkreditrichtlinie finden Sie auf unserer Internetseite: