Wer eine Immobilie finanzieren will, braucht unter anderem Unterlagen zu der zu finanzierenden Immobilie. Dazu gehören beispielsweise Zeichnungen vom Gebäude sowie eine Berechnung der Wohn-/Nutzfläche und des Rauminhaltes. Gerade bei älteren Immobilien kann das ein Problem werden, denn oftmals sind die Originalunterlagen nicht mehr vorhanden.
Käufer und Verkäufer (und vor allem Immobilienmakler) beschweren sich dann gerne über die scheinbare Sturheit von Banken, die auf der Vorlage entsprechender Unterlagen bestehen. Das ist -auf den ersten Blick- nachvollziehbar, denn wenn man sich als Käufer erst einmal für eine Immobilien entschieden hat, soll das Ganze schließlich auch möglichst zügig abgewickelt werden.
Gerne werden bei der Diskussion, ob "Banken eigentlich einen Sockenschuss und sonst nichts besseres zu tun haben", ein paar Aspekte vergessen:
1.) Unterlagen wie die Wohnflächenberechnung oder vermaßte Zeichnungen/Grundrisse sollen sicher stellen, dass Sie als Käufer auch tatsächlich beispielsweise 150 qm Wohnfläche erhalten und nicht nur 120 qm
Wir haben hier schon extreme Fälle miterlebt, bei denen die Alteigentümer selbst Grundrisszeichnungen angefertigt und bei der Berechnung der Wohnfläche einfach die Grundfläche(n) angesetzt haben (ohne Abzug von Schrägen im Dachgeschoss). Umgekehrt haben wir es auch erlebt, dass Makler Wohnungen falsch vermessen haben. Das kann wie bei einem unserer Kunden in Wiesbaden auch mal zu Gunsten des Käufers ausgehen, denn die Maklerin hatte bei der Wohnfläche (und somit auch beim Kaufpreis) gute 10 qm zu wenig berechnet.
b) Werden Baugenehmigungen für Haupt- und Nebengebäude oder Gebäudeausbauten verlangt, dient das vor allem dem Schutz des Käufers. Wer einen Schwarzbau kauft, kann sich später gegenüber den Behörden nicht auf "guten Glauben" oder gar "Bestandsschutz" berufen. Und wenn erst einmal eine "Verfügung über den Rückbau" (Aufforderung zum Abriss) vorliegt, nützt es einem meist auch wenig, den Vorbesitzer auf Schadensersatz zu verklagen.
Das größte Problem bei den bautechnischen Unterlagen: viele Verkäufer oder Immobilienmakler sehen einfach nicht die Notwendigkeit, "vernünftige" Unterlagen zur Verfügung zu stellen bzw. zu beschaffen. Viele gehen davon aus, dass Banken und Sparkassen heute noch so arbeiten wie vor 5 bis 10 Jahren. Damals reichten vielen Banken tatsächlich selbst erstellte Unterlagen. Das hat sich mittlerweile aber grundlegend geändert.
Wenn es keine "offiziellen" Unterlagen vom Gebäude gibt, bleiben folgende Möglichkeiten:
a) Käufer oder Verkäufer beauftragen einen Architekten mit der Erstellung entsprechender Zeichnungen und Unterlagen. Die Frage ist dann, wer die Kosten trägt. Diese sollten vom Verkäufer zu tragen sein, denn schließlich sind es Unterlagen, die er/sie für den Verkauf benötigt.
b) die finanzierende Bank schickt -meist auf eigene Kosten- einen Gutachter, der die Angaben zur Gebäudegröße etc. überprüft. Nachteil: dieses Gutachten bleibt Eigentum der Bank (wenn sie es auf eigene Kosten in Auftrag gibt). Zudem sollte man sich dann schon auf diese Bank als Finanzierer festgelegt haben.
Tipp: Wer eine Immobilie kaufen will, sollte selbst beim zuständigen Bauamt nach Gebäudeunterlagen fragen. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Verkäufer und teilweise auch Immobilienmakler gerne abblocken, weil dann herauskommen würde, dass ganze Gebäude oder Ausbauten ohne Baugenehmigung erstellt wurden.
Die Beschaffung von Hausunterlagen ist auch für uns lästig, dient aber auch Ihrem Schutz!
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