Baufinanzierung "Mythen & Märchen" 2: "Wir vergleichen 100-300 Banken für Sie!"

Viele Baufinanzierunsgvermittler werben damit, dass sie für Sie die Zinssätze von 100, 300 oder sogar 380 Banken vergleichen. Das klingt nach echtem Marktüberblick und konkurrenzlos günstigen Zinssätzen. Wer mit so vielen Banken zusammenarbeitet muss schließlich selbst auch eine echte Größe am Markt sein. Sonst hätte man ja nicht so viele Finanzierungspartner.

Die Werbung klingt gut. Sie hat bloß einen ganz kleinen Haken: sie täuscht etwas vor, was es nicht gibt und die Realität sieht völlig anders aus.

Fast alle Baufinanzierungsvermittler arbeiten mit sog. "Online Finanzierungsplattformen". Das kann man sich vorstellen wie einen Großhandel für Baufinanzierungen. Teilnehmende Kreditinstitute stellen dort tagesaktuell ihre Zinskonditionen ein. Baufinanzierungsvermittler können so online Konditionen verschiedener Anbieter berechnen und Angebote für Kunden/Interessenten erstellen. Es mögen auch tatsächlich bei einer dieser Plattformen (es gibt zwei große, die wir auch nutzen, sowie ein gutes Dutzend kleinerer Plattformen) bis zu 380 verschiedene Kreditinstitute sein. Der überwiegende Teil davon (ca. 90% !!) sind allerdings rein regional tätige Banken (Genossenschaftsbanken und Sparkassen), die Darlehen nur in ihrem Geschäfsgebiet abwickeln. Der größte Teil dieser Regionalbanken fällt bei einem individuellem Zinsvergleich also schon von Anfang an weg.

Selbst in Regionen mit einer vergleichsweise großen Dichte an regional ansässigen Banken (also vor allem vielen Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken) stehen maximal rund 30 verschiedene Darlehensgeber zur Verfügung. Und das auch nur bei Finanzierungen mit ca. 50% Eigenkapitalanteil. Denn: je höher die Beleihung, desto weniger Kreditinstitute finanzieren überhaupt. Wer beispielsweise den Kaufpreis einer Immobilie komplett finanzieren muss/will, hat nicht mehr die Auswahl zwischen ca. 30 potentiellen Darlehengebern, sondern nur noch zwischen ca. 5-7 (je nach Region).

Lassen Sie sich von der Anzahl der Banken und sonstigen Darlehensgeber nicht beeindrucken, zumal viele der Kreditinstitute in den Vergleichen auch noch echte "Karteileichen" sind und nur selten auch nur halbwegs vernünftige Konditionen anbieten.

KfW: Änderungen zum Jahresende 2011

Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt es zum Jahresende 2011 bzw. Anfang 2012 einige Änderungen bei den wohnwirtschaftlichen Kreditprogrammen:

1. KfW-Wohneigentumsprogramm
- die 30-Prozent-Grenze entfällt
- der maximale Darlehensbetrag liegt bei 50.000 Euro (statt bisher 75.000 Euro)

2. KfW-Wohnraum modernisieren
Das Programm entfällt ab 2012 (Anträge müssen bis 16.12.2011 bei der KfW vorliegen)

3. KfW- Altersgerechtes Umbauen
Das Programm entfällt - höchstwahrscheinlich- zum Jahresende 2011.

Bei allen wohnwirtschaftlichen KfW-Programmen ist künftig eine monatliche Ratenzahlung vorgesehen, statt der bislang üblichen vierteljährlichen Zahlungsweise.

Baufinanzierung "Mythen & Märchen" 1: 20% Eigenkapital müssen sein

In vielen Presseveröffentlichungen und Ratgebern kann man nachlesen, dass man bei einer Immobilienfinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen sollte. In einigen Publikationen wird sogar behauptet, dass eine Immobilienfinanzierung mit weniger Eigenkapital gar nicht möglich ist.

Die immer wieder zitierte "20-Prozent-Grenze" stammt aus einer Zeit als Immobilienfinanzierungen vor allem von Hypothekenbanken und Bausparkassen angeboten und abgewickelt wurden. Diese Kreditinstitute dürfen maximal 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Daher waren zwangsläufig 20 Prozent Eigenkapital notwendig. Um es mit der Musik- und Modeszene zu vergleichen: "Das war echt 80er"!

Inzwischen finanzieren auch Geschäftsbanken Immobilien. Hypothekenbanken sind mittlerweile sogar weitestgehend vom Markt verschwunden (zumindest was das Neugeschäft mit Privatkunden betrifft). Und Geschäftsbanken können Immobilien auch über die 80-Prozent-Grenze hinaus finanzieren. Davon dass eine Immobilie mit wenig oder gar ohne Eigenkapital nicht finanzierbar ist, kann also -schon lange- nicht mehr die Rede sein. Allerdings gibt es auch viele Geschäftsbanken (z.B. Volks-, Raiffeisen- und sonstige Genossenschaftsbanken), die die 80-Prozent-Grenze übernommen haben und keine höheren Beleihungen anbieten.

Gerne wir auch berichtet, dass Finanzierungen mit geringem oder ganz ohne Eigenkapital besonders riskant sind. Das ist so allerdings nicht richtig. Entscheidender als das Eigenkapital ist die Frage, ob und wie die monatliche Ratenbelastung auf Dauer zum vorhandenen Einkommen passt.

Weitere Tipps und Hinweise zum Thema "Baufinanzierung ohne Eigenkapital" finden Sie auf unserer Internetseite im "Ratgeber Vollfinanzierung"