Baufinanzierung "Mythen & Märchen" 2: "Wir vergleichen 100-300 Banken für Sie!"

Viele Baufinanzierunsgvermittler werben damit, dass sie für Sie die Zinssätze von 100, 300 oder sogar 380 Banken vergleichen. Das klingt nach echtem Marktüberblick und konkurrenzlos günstigen Zinssätzen. Wer mit so vielen Banken zusammenarbeitet muss schließlich selbst auch eine echte Größe am Markt sein. Sonst hätte man ja nicht so viele Finanzierungspartner.

Die Werbung klingt gut. Sie hat bloß einen ganz kleinen Haken: sie täuscht etwas vor, was es nicht gibt und die Realität sieht völlig anders aus.

Fast alle Baufinanzierungsvermittler arbeiten mit sog. "Online Finanzierungsplattformen". Das kann man sich vorstellen wie einen Großhandel für Baufinanzierungen. Teilnehmende Kreditinstitute stellen dort tagesaktuell ihre Zinskonditionen ein. Baufinanzierungsvermittler können so online Konditionen verschiedener Anbieter berechnen und Angebote für Kunden/Interessenten erstellen. Es mögen auch tatsächlich bei einer dieser Plattformen (es gibt zwei große, die wir auch nutzen, sowie ein gutes Dutzend kleinerer Plattformen) bis zu 380 verschiedene Kreditinstitute sein. Der überwiegende Teil davon (ca. 90% !!) sind allerdings rein regional tätige Banken (Genossenschaftsbanken und Sparkassen), die Darlehen nur in ihrem Geschäfsgebiet abwickeln. Der größte Teil dieser Regionalbanken fällt bei einem individuellem Zinsvergleich also schon von Anfang an weg.

Selbst in Regionen mit einer vergleichsweise großen Dichte an regional ansässigen Banken (also vor allem vielen Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken) stehen maximal rund 30 verschiedene Darlehensgeber zur Verfügung. Und das auch nur bei Finanzierungen mit ca. 50% Eigenkapitalanteil. Denn: je höher die Beleihung, desto weniger Kreditinstitute finanzieren überhaupt. Wer beispielsweise den Kaufpreis einer Immobilie komplett finanzieren muss/will, hat nicht mehr die Auswahl zwischen ca. 30 potentiellen Darlehengebern, sondern nur noch zwischen ca. 5-7 (je nach Region).

Lassen Sie sich von der Anzahl der Banken und sonstigen Darlehensgeber nicht beeindrucken, zumal viele der Kreditinstitute in den Vergleichen auch noch echte "Karteileichen" sind und nur selten auch nur halbwegs vernünftige Konditionen anbieten.

KfW: Änderungen zum Jahresende 2011

Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt es zum Jahresende 2011 bzw. Anfang 2012 einige Änderungen bei den wohnwirtschaftlichen Kreditprogrammen:

1. KfW-Wohneigentumsprogramm
- die 30-Prozent-Grenze entfällt
- der maximale Darlehensbetrag liegt bei 50.000 Euro (statt bisher 75.000 Euro)

2. KfW-Wohnraum modernisieren
Das Programm entfällt ab 2012 (Anträge müssen bis 16.12.2011 bei der KfW vorliegen)

3. KfW- Altersgerechtes Umbauen
Das Programm entfällt - höchstwahrscheinlich- zum Jahresende 2011.

Bei allen wohnwirtschaftlichen KfW-Programmen ist künftig eine monatliche Ratenzahlung vorgesehen, statt der bislang üblichen vierteljährlichen Zahlungsweise.

Baufinanzierung "Mythen & Märchen" 1: 20% Eigenkapital müssen sein

In vielen Presseveröffentlichungen und Ratgebern kann man nachlesen, dass man bei einer Immobilienfinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen sollte. In einigen Publikationen wird sogar behauptet, dass eine Immobilienfinanzierung mit weniger Eigenkapital gar nicht möglich ist.

Die immer wieder zitierte "20-Prozent-Grenze" stammt aus einer Zeit als Immobilienfinanzierungen vor allem von Hypothekenbanken und Bausparkassen angeboten und abgewickelt wurden. Diese Kreditinstitute dürfen maximal 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Daher waren zwangsläufig 20 Prozent Eigenkapital notwendig. Um es mit der Musik- und Modeszene zu vergleichen: "Das war echt 80er"!

Inzwischen finanzieren auch Geschäftsbanken Immobilien. Hypothekenbanken sind mittlerweile sogar weitestgehend vom Markt verschwunden (zumindest was das Neugeschäft mit Privatkunden betrifft). Und Geschäftsbanken können Immobilien auch über die 80-Prozent-Grenze hinaus finanzieren. Davon dass eine Immobilie mit wenig oder gar ohne Eigenkapital nicht finanzierbar ist, kann also -schon lange- nicht mehr die Rede sein. Allerdings gibt es auch viele Geschäftsbanken (z.B. Volks-, Raiffeisen- und sonstige Genossenschaftsbanken), die die 80-Prozent-Grenze übernommen haben und keine höheren Beleihungen anbieten.

Gerne wir auch berichtet, dass Finanzierungen mit geringem oder ganz ohne Eigenkapital besonders riskant sind. Das ist so allerdings nicht richtig. Entscheidender als das Eigenkapital ist die Frage, ob und wie die monatliche Ratenbelastung auf Dauer zum vorhandenen Einkommen passt.

Weitere Tipps und Hinweise zum Thema "Baufinanzierung ohne Eigenkapital" finden Sie auf unserer Internetseite im "Ratgeber Vollfinanzierung"

Schuldenschnitt für Griechenland und die Auswirkungen auf die Zinsen

Die jüngst beschlossenen Maßnahmen zur Stabilisierung des Euro und "Rettung" Griechenlands werden für steigende langfristige Zinsen sorgen. Grund: viele Anleger schichten nach dem Schuldenschnitt von festverzinslichen Wertpapieren (Refinanzierungsquelle für Banken) in Aktien um....

Mehr Infos finden Sie unter: http://www.baufi-nord.de/html/news-aktuelles.html

Neu bei baufi-nord: PSD Bank Köln eG

Ab sofort greifen wir auch auf die Finanzierungsmöglichkeiten und Zinskonditionen bei der PSD Bank Köln eG zurück.

Die PSD Bank Köln eG ist eine reine Privatkundenbank, die ausschließlich Wohnimmobilien im Großraum Köln finanziert.

KfW senkt erneut Zinsen...

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat zum 07.09.2011 erneut die Zinsen für alle wohnwirtschaftlichen Programme um bis zu 0,30% gesenkt.

Weitere Informationen zum Thema KfW-Darlehen finden Sie auf unserer Internetseite unter http://www.baufi-nord.de/html/kfw-darlehen.html

Büro München mit neuer Adresse

Unser Kooperationspartner in München ist umgezogen. Die neue Anschrift sowie Telefonnummer lauten wir folgt:


Hermann Schäfer Baufinanzierungsberatung

Armanspergstr. 2 - 81545 München
Telefon 089/64911591

E-Mail-Adresse (unverändert): hermann.schaefer@baufi-nord.de

Aktuelle Meldung: ING-DiBa senkt Zinsen....

Die ING-DiBa senkt die Zinsen für Immobilienfinanzierungen für alle Zinsbindungsfristen (max. 15 Jahre) um 0,10%.

KfW senkt Zinsen

Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) senkt zum 27.07.2011 die Zinskonditionen für alle wohnwirtschaftlichen Programme um bis zu 0,25%.

ING-DiBa: Rabatt für Darlehen ab 200.000 Euro

Die ING-DiBa bietet ab sofort einen Zinsrabatt von 0,30% p.a. auf Darlehen ab 200.000 Euro.

Die ING-DiBa finanziert vorranging selbstgenutzte Immobilien für Arbeitnehmer, Beamte, Rentner und Pensionäre und ist einer unserer zahlreichen Bankpartner.

KfW senkt Zinsen

Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat die Zinssätze für die sog. "wohnwirtschaftlichen" Programme gesenkt. Damit folgt die KfW dem aktuellen Zinstrend.

KfW: Wohneigentumsprogramm künftig max. 75.000 Euro

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) senkt mit Wirkung ab 01.07.2011 den maximalen Darlehensbetrag/Förderbetrag des KfW-Wohneigentumsprogramms (Programm-Nr. 124) von derzeit 100.000 Euro auf 75.000 Euro.

Die Reduzierung gilt für alle Anträgen, die ab dem 01.01.2011 bei der KfW eingehen. Da es von der Einreichung/Beantragung bei einer Bank bis zum Eingang des Antrages bei der KfW ein paar Tage dauern kann, sollte die Anträge bis spätestens ca. 20.06.2011 bei der Bank (oder dem Vermittler) vorliegen.

Das KfW-Wohneigentumsprogramm

Über das KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124) können Bauherren und Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum bis maximal 30 Prozent der “anrechenbaren Kosten” finanzieren. Der Höchstbetrag von 30 Prozent der Kosten bleibt auch nach dem 01.07.2011 unverändert.

Ob und in welcher Höhe es sich lohnt, dass KfW-Wohneigentumsprogramm in die Gesamtfinanzierung einzubauen, richtet sich ganz individuell nach Ihren Rahmendaten.

Mehr Infos zu den KfW-Förderdarlehen finden Sie unter http://www.baufi-nord.de/html/kfw-darlehen.html

Zinssenkung bei Forwarddarlehen

Einer unserer derzeit sehr günstigen Darlehenspartner für Forwarddarlehen hat am 18.05.2011 die Zinskonditionen über alle Zinsbindungsfristen um ca. 0,10% gesenkt. Damit gehen die ohnehin schon günstigen Forwardkonditionen nochmal -vergleichsweise- deutlich nach unten.

Die aktuellen Zinskonditionen für Forwraddarlehen finden Sie unter http://www.forwarddarlehen24.de/html/konditionen.html

Unzulässige Kontoführungsgebühren

Wie die Zeitschrift Finanztest in ihrer aktuellen Ausgabe berichtet, hat das Oberlandesgericht Karlsruhe die Kontoführungsgebühren für Darlehenskonten als unzulässig eingestuft. Grund sei, dass die Bank/Sparkasse das Darlehenskonto im eigenen Interesse führt (AZ 17 U 138/19).

Da auf der anderen Seite das Oberlandesgericht Stuttgart diese Kontoführungsgebühren als zulässig eingestuft hat und gegen dieses Urteil Revision eingelegt wurde, wird in nächster in letzter Instanz der Bundesgerichtshof darüber entscheiden.

Noch bis 30.04.2011: 0,30% Zinsrabatt auf KfW-Darlehen

Einer unserer Bankpartner (ING-DiBa) hat die "Rabattaktion" für KfW-Darlehen jetzt bis 30.04.2011 verlängert. Im Rahmen der Gesamtfinanzierung gibt es für die KfW-Programme 124, 141 und 153 (nur Effizienzhaus 70) einen "Rabatt" von 0,30% ("nominal") auf die allgemein üblichen Zinskonditionen.

Wichtig: von dem Zinsrabatt auf die KfW-Darlehen sollte man sich nicht blenden lassen. Ausschlaggebend sind die Kosten der Gesamtfinanzierung über die gesamte Darlehenslaufzeit.

Steigende Zinsen: Bausparfinanzierungen werden immer unattraktiver

Bei Banken und Sparkassen erfreuen sich Immobilienfinanzierungen mit neu abzuschließenden Bausparverträgen großer Beliebtheit. Kein Wunder, denn Bausparverträge bringen Provisionen und die meisten "Bankberater" müssen Vorgaben "von oben" erfüllen und pro Jahr ein bestimmtes Volumen an Bausparverträgen verkaufen.

Eigentlich sollte man denken, dass dieses Finanzierungsmodell ein ideales Mittel ist, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Ob sich ein derartiges Kombinationsmodell rechnet, hängt aber ganz wesentlich von den Zinskonditionen des sog. Vorausdarlehens ab. Je höher der Zinssatz für die ersten ca. 8-15 Jahre (je nach Modell), desto uninteressanter ist eine solche Finanzierung. Grund: das Vorausdarlehen wird nicht laufend getilgt wird, sondern statt dessen Geld in einen Bausparvertrag eingezahlt. Je höher der Sollzins für das Vorausdarlehen, desto höher ist die Differenz zum Guthabenzins für das Bausparguthaben. Und diese Differenz ist entscheidend für die tatsächlichen Kosten solcher Kombimodelle.

Wenn Ihre Bank, Sparkasse oder Finanzierungsvermittler Ihnen eine Finanzierung mit Kombination aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag anbietet, fragen Sie immer nach dem tatsächlichen Effektivzins für diese Modell. Wetten, dass ihn nur wenige Anbieter für Sie berechnen?!

Jetzt wieder "Nimm 30 - zahl 15"

Einer unserer Bankpartner setzt nach längerer Unterbrechung seine Aktion "Nimm 30 Jahre Zinsfestschreibungen zum Zinssatz für 15 Jahre" fort.

Obwohl die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen in den letzten Wochen um ca. 1% gestiegen sind, liegen die Zinskonditionen noch immer weit unter dem langjährigen Durchschnitt. Es macht also Sinn, sich die Zinssätze möglichst langfristig zu sichern, um spätere Zinserhöhungen zu vermeiden.

Mit dieser Sonderaktion schiebt sich diese Bank im Vergleich mit anderen Banken, die von Finanzierungsvermittlern/Hypothekenmaklern allgemein angeboten werden, wieder weit nach vorne. Aber: wir haben einen weiteren Darlehenspartner, der derzeit nochmal deutlich günstiger ist. Da dieser renomierte Darlehenspartner nur mit wenigen Vermittlern von Immobilienfinanzierungen zusammenarbeitet, fehlt er in den Vergleichen der bekannten großen Finanzierungsmakler.

Deutsche Bank: irreführende Werbung oder Eigentor?

...als ich gestern den Immobilienteil des Hamburger Abendblattes durchgesehen haben, sprang mir eine Anzeige der Deutschen Bank ins Gesicht:

In fetten Lettern: "Jetzt 3,25% p.a. Sollzinsen"

In der Spalte daneben (normale Schriftgröße) wurde ich dann stutzig:
Nettodarlehensbetrag: 100.000 Euro
Darlehenslaufzeit: 40 Jahre
Kombinierter Sollzinssatz*: 3,25%
Effektiver Jahreszins: 3,59%
Bearbeitungsgebühr: 250 Euro
Zinsbegrenzungsprämie: 3.830 Euro
Sollzinsbindung/Zinsbegrenzung: 15/10 Jahre
Anfängliche monatliche Gesamtrate: 534,25

Darunter das "*" in ganz klein:
Kombination aus gebundenem und veränderlichem Sollzins im Verhältnis 50:50 der Nettodarlehenssumme. Stand 14.01.2011

... Deutsche Bank wirbt also mit einer Kombination aus Annuitätendarlehen und CAP-Darlehen...was ich angesichts der Zinssätze für variable Darlehen und deren möglicher kurz- bis mittelfristiger Entwicklung schon mal grenzwertig finde...dann sind die Konditionen schon zwei Wochen alt (siehe Zinsentwicklung in dieser Zeit)...

...aber das eigentliche Problem: wenn ich die Rate von 534,25 auf das Jahr hochrechne komme ich auf 6.411 Euro Jahresrate (ich beglückwünsche mich für diese Rechenleistung!)...für ein Darlehen von 100.000 Euro...bei einer Laufzeit von 40 Jahren...und einem anfänglichem Sollzins von 3,25% (es liest sich jedenfalls so, dass das der "anfängliche" Sollzins für beide Darlehen ist?...was soll das für eine Tilgung sein?...feste Tilgungsraten (nicht annuitätisch)?...

...etzt frage ich mich, ob man die DB wegen irreführender Werbung (o.ä.) abmahnen sollte oder muss man jetzt einfach nur lachen, weil das Angebot im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen mit 30 Jahren Sollzinsbindung und Gesamtlaufzeit (bei uns 4,34% Sollzins; ohne Bearbeitungsgebühren oder Cap-Prämien), mit einem Tilgungssatz von ca. 1,6% und einer Annuität von rund 497 Euro mtl. (statt 534,25!) unter dem Strich einfach nur schei... ist?...

Hannoversche Leben erhöht Zinsen für Baufinanzierungen

Die Hannoversche Leben erhöht ab 21.01.2011 die Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen um bis zu 0,16% (je nach Sollzinsbindung).

Die Hannoversche Leben ist einer unserer vielen Finanzierungspartner und bietet vor allem für lange Zinsbindungen (20 Jahre oder mehr) -trotz Zinserhöhung- interessante Konditionen.

baufi-nord.de jetz auch auf Facebook

Ich bin mir zwar noch nicht ganz sicher, was man mit Facebook überhaupt anfangen kann, aber die Worte "Nutzen" und "Facebook" stehen wohl ohnehin in keinem direkten Verhältnis zueinander. Trotzdem oder gerade deshalb habe ich jetzt für baufi-nord eine Firmenseite bei Facebook eingerichtet. Unsere Facebboko-Seite werden die Kollegen und ich in der nächsten Zeit noch mit Inhalten füllen und wir laden Sie herzlich ein, unsere Seite zu besuchen. Und dann bitte an den "gefällt-mir-Button" denken ;o)

Sie finden unsere Facebook-Seite unter http://www.facebook.com/pages/baufi-nordde/161246650588632

Ihr Olaf Varlemann
Inhaber von baufi-nord.de