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Donnerstag, 16. Dezember 2010

KfW erhöht Zinsen!

Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhöht ab dem 16.12.2010 erneut die Zinsen für ihre Förderdarlehen. Betroffen sind die Programme:

  • KfW-Wohneigentumsprogramm (Nr. 124)
  • Wohnraum Modernisieren (Nr. 141)
  • Energieeffizient Bauen (Nr. 153)

Die Zinssätze steigen je nach Programm, Laufzeit und Sollzinsbindung um bis zu 0,30%. Nicht betroffen sind diejenigen, deren Antrag bis zum 15.12.2010 einschließlich bei der KfW eingegangen ist ("Eingangsstempel" zählt).

Die KfW folgt damit dem allgemeinen Zinstrend.

Dienstag, 7. Dezember 2010

Bausparen: Abschlussgebühren rechtens

Der Bundesgrichthof hat heute in letzter Instanz eine Klage der Verbraucherzentrale (VZ) Nordrhein-Westfalen abgewiesen.

Die VZ hatte gegen die Gebühren geklagt und dies damit begründet, dass der Abschlußgebühr (1-1,6% der Bausparsumme) kein echter Gegenwert gegenübersteht. Damit würden lediglich Vertriebskosten einseitig auf den Kunden abgewälzt.

Der BGH sah das anders.

Unsere Meinung: man kann von der Abschlußgebühr halten was man will, aber sie wird offen und ehrlich ausgewiesen und nicht wie Versicherungen irgendwo versteckt. Die Kritik der VZ ist aber insoweit berechtigt, dass die Abschlußgebühr nicht wie eine Bearbeitungsgebühr im Effektivzins der Bauspardarlehen einberechnet werden muss. Das ist ein echtes Manko und kann beim Vergleich von Finanzierungsmodellen schnell in die Irre führen. Allerdings ist der Effektivzins auch wegen anderer Schwächen in der Berechnung ohnehin kein Vergleichsmittel mehr.

Mittwoch, 17. November 2010

Neues Bauvertragsrecht soll Verbraucher stärken-Experten streiten

Ein Neubauvorhaben weist in Deutschland im Schnitt 32 Mängel auf. Die Beseitigung dieser Mängel scheitert oft genug an juristischen Spitzfindigkeiten oder am Widerstand der Bauunternehmen, die ihre Bauherren im wahrsten Wortsinne verhungern lassen.

Die Bundesrgeirung will auch unter dem Druck von EU-Vorgaben des Bauvertragsrecht vereinheitlichen und somit auch die Rechte der Verbraucher stärken. An sich eine gute Idee, nur leider wird es mit der Umsetzung wohl noch "etwas" dauern, denn die Experten und verschiedenen Interessenvertreter haben natürlich sehr unterschiedliche Meinungen dazu. Ein Bestandteil des neues Bauvertragsrechtes soll die Einführung eines Schlichtungsverfahrens sein. Dies könnte die Zahl der Klagen und Prozesse an deutschen Gerichten deutlich reduzieren. In Großbritannien etwa, wo es ein solches Schlichtungsverfahren bereits seit 10 Jahren gibt, sind die Klagen und Prozesse um rund 98% (!) zurückgegangen.

Immerhin wird es spätestens ab 2012 wohl ein Widerrufsrecht bei Bau- und Kaufverträgen geben. Das wäre schon mal ein kleiner Fortschritt, denn Bauunternehmen neigen dazu, ihre Kunden mit angeblich notwendigen Vertragsänderungen zu "überfallen".

Mehr Infos zum Thema Neubau finden Sie auf unserer Webseite unter www.baufi-nord.de/html/neubau.html

Freitag, 12. November 2010

1,95% für Bauspardarlehen?

In den Filialen und Schaufenstern der Genossenschaftsbanken findet sich häufig Werbung für supergünstige Bauspardarlehen: nur 1,95% Zinsen! Da wäre man doch dumm, wenn man andernorts mehr bezahlt, oder?

Für alle, die sich vergleichweise hohe Raten leisten können, mag das stimmen, denn der Pferdefuss an der Geschichte: beworben wird da der Bauspartarif "Fuchs spezial" und speziell ist nicht nur der Sollzinssatz von 1,95%, sondern auch die Darlehenslaufzeit von maximal 5 Jahren und 6 Monaten. Und das ergibt eine recht üppige monatliche Zins- und Tilgungsrate (Annuität), die man sich auch leisten können muss.

Lassen Sie sich von derartigen Angeboten nicht blenden und fragen Sie nach den genauen Konditionen. Und dazu gehört übrigens auch die Vorfinanzierung eines solchen Vertrages, wenn Sie das Geld beispielsweise für Modernisierungsmaßnahmen schon heute brauchen und nicht erst in 10 Jahren.

Mehr Infos zum Thema Bausparen finden Sie auch unter www.baufi-nord.de/html/bausparen.html

Freitag, 29. Oktober 2010

Langfristige Baugeldzinsen steigen...

Die Zinskonditionen für langfristiges Baugeld steigen seit Tagen vergleichsweise stark an. Hintergrund dafür ist die Zinsentwicklung an den Anleihemärkten, über den Banken Darlehen langristig refinanzieren. Einige Banken haben in diesen Tagen die Zinskonditionen bereits um bis zu 0,20% erhöht. Diesem Trend werden sicher weitere Banken folgen. Auch die Versicherer, die Zinstrends sonst erfahrungsgemäß immer etwas hinterlaufen, haben bereits Zinserhöhungen vorgenommen oder diese für die kommende Woche angekündigt.

Gerade wer -aus gutem Grund- mit Zinsbindungen von 20 bis 30 Jahren für sein Finanzierungsvorhaben liebäugelt, sollte meiner Meinung nach zusehen, dass er/sie hier kurzfristig zu einem Ergebnis kommt. Wer darauf setzt, dass sich die Zinskonditionen in Kürze wieder "nach unten erholen" geht meiner Meinung nach ein unnötiges Risiko ein. Zwar rechnen wir nicht mit extremen Zinssprüngen, aber bei Immobilienfinanzierungen summieren sich auch kleine Zinserhöhungen über die Laufzeit zu nicht gerade kleinen Beträgen.

Olaf Varlemann
Inhaber von baufi-nord.de

Sonntag, 24. Oktober 2010

"Wir vergleichen 150 Banken" oder wie Werbung in die Irre führt

Baufinanzierungsmakler/-vermittler gibt es in Deutschland mittlerweile wie Sand am Meer. Insbesondere im Internet tummeln sich zahlreiche größere und kleinere Anbieter. Um sich von der Masse abzuheben rühren diese Unternehmen heftig die werbetrommel. Aber was ist eigentlich dran an Werbeversprechen wie "Ich bin 100 Banken" oder "Wir vergleichen 150 Banken für Sie"?

"Wir vergleichen 150 Banken für Sie" ?

Fast alle Baufinanzierungsmakler arbeiten vorzugsweise mit sog. Internetplattformen ("Pools") zusammen. Den Markt dominieren derzeit zwei große Pools. Diese Pools, die man sich wie einen Großmarkt für Baufinanzierungen vorstellen kann, bilden die technische Schnittstelle zwischen dem einzelnen Berater/Vermittler und den Banken. Beide Pools haben ca. 100 verschiedenen Banken im Angebot. Überwiegend handelt es sich bei beiden Pools um die gleichen Banken, aber beide haben unterschiedliche Banken aus dem Bereich der Sparkassen und Genossenschaftsbanken im Angebot. Wer mit beiden Pools zusammenarbeitet, kann also ggf. tatsächlich auf 150 verschiedene Banken zurückgreifen.

Das Problem ist aber, dass von diesen 150 Banken ca. 125 rein regional tätige Banken oder Sparkassen sind. Das bedeutet, dass diese Banken Immobilien nur in einer bestimmten Region (z.B. Großraum Hamburg) finanzieren. Die meisten dieser Regionalbanken fallen also aus einem Konditionsvergleich für ein konkretes Finanzierungsvorhaben schon von Anfang an raus.

Aber die Zahl der Banken und Sparkassen schmilzt ggf. noch weiter zusammen, denn von den ca. 25 Banken, die grundsätzlich bundesweit Immobilienfinanzierungen anbieten, finanzieren 8 maximal 60 Prozent des Objektwertes. Wer mehr als 80% des Immobilienwertes finanzieren muss, kann noch auf ca. 7 Banken zurückgreifen (zzgl. der ggf. vorhandenen Regionalbanken). Wer sogar voll finanzieren will/muss, hat die Auswahl zwischen 3-5 Banken.

Einen Vergleich von 100 oder 150 Banken wird es für ein bestimmtes Finanzierungsvorhaben nicht geben. Insoweit sollten Sie sich von derartig markigen Werbesprüchen nicht beeindrucken lassen.

Donnerstag, 21. Oktober 2010

Erhöhung der Grunderwerbsteuer geplant

Lange Zeit galten bei der Grunderwerbsteuer einheitliche Sätze (derzeit 3,5 Prozent). Die Bundesländer Hamburg und Sachsen-Anhalt sind aus dieser Einigkeit ausgeschert und verlangen eine Grunderwerbsteuer von 4,5 Prozent. Das hat bei anderen Bundesländern scheinbar Begehrlichkeiten geweckt und so wollen auch die Länder Bremen, Brandenburg, Niedersachsen und das Saarland die Grunderwerbsteuer ab 2011 anheben.

Das Saarland bleibt noch relativ bescheiden und erhöht den Satz auf "nur" 4 Prozent. Richtig hinlangen wird Brandenburg, das die Grunderwerbsteuer auf 5 Prozent anheben wird. In Niedersachsen und Bremen steigt die Grunderwerbsteuer auf 4,5 Prozent.

Übrigens: Schleswig-Holstein will die Grunderwerbsteuer 2013 ebenfalls auf 5% anheben.

Mittwoch, 20. Oktober 2010

Neubau ohne Eigenkapital: man sollte wissen, worauf man sich einläßt

Die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital ist grundsätzlich kein Problem. Zwar verlangen die meisten Banken einen Eigenanteil mindestens in Höhe der Erwerbsnebenkosten (oder mehr), aber es gibt auch genügend Banken, die eine Finanzierung ganz ohne Eigenmittel übernehmen. Letztlich ist das eine Frage der persönlichen Bonität und ggf. auch der Kosten (Zinskonditionen).

Was so einfach klingt, hat aber auch seine Tücken, insbesondere bei einem Neubauvorhaben. Bei Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie gibt es ein hohes Maß an Kostensicherheit. Zum Kaufpreis kommen (vereinfacht) die üblichen Erwerbsnebenkosten (ca. 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises) und fertig. Bei einem klassischen Neubauvorhaben sind die Gesamtkosten nicht ganz so einfach zu ermitteln und bleiben meist bis zum Schluß wage. Und da liegt der Knackpunkt: wenn die Gesamtkosten am Anfang nicht so präzise wie möglich ermittelt wurden, drohen unerwartete Mehrkosten. Diese Mehrkosten können Bauherren, die über Eigenmittel verfügen, oft einfacher auffangen als Bauherren, die die Gesamtkosten fremdfinanzieren müssen. Nachfinanzierungen sind meist kompliziert und teuer.

Wenn Sie bauen wollen und keine Eigenmittel zur Verfügung stehen, müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Sie die Gesamtkosten Ihres Bauvorhaben -und damit den Finanzierungsbedarf- sehr genau ermitteln. Dabei sollten Sie auch an Kosten wie die sog. Bauzeitzinsen denken.

Weitere Informationen zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital finden Sie auf unsere Internetseite: www.baufi-nord.de/html/finanzierung_ohne_eigenkapital.html

Montag, 11. Oktober 2010

Neu: Darlehen mit Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Ab sofort bietet einer unserer Finanzierungspartner ein Sonderkündigungsrecht ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung an. Gegen einen Konditionsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten erhalten Darlehensnehmer das vertraglich zugesicherte Recht, das Darlehen vorzeitig zurückzahlen zu können, wenn eine der nachfolgenden Konstellationen eintritt:

  • Berufliche Mobilität: Bei einer Versetzung des Darlehensnehmers durch den bisherigen Arbeitgeber bzw. bei Wahl eines neuen Arbeitgebers kann das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden. Die neue Adresse muss mindestens 50 Kilometer von der Adresse der finanzierten Immobilie entfernt sein. Bei altersbedingtem oder endgültigem Ausscheiden aus dem Berufsleben und dadurch bedingtem Umzug gilt die gleiche Regelung. Beide Regelungen gelten nicht beim Verkauf der Immobilie unter Verwandten

  • Krankheit oder Tod: Bei Eintritt einer längeren, ununterbrochenen Krankheit von mindestens sechs Monaten (auch Pflegebedürftigkeit nach Pflegestufe 1 oder als Unfall-Folge) bei einem Darlehensnehmer kann das Darlehen ebenfalls vorzeitig getilgt werden. Verstirbt einer der Darlehensnehmer kann das Darlehen ebenfalls vorzeitig getilgt werden

Freitag, 1. Oktober 2010

Baufinanzierung ohne Einkommensnachweise

Wir verzeichnen derzeit eine starke Nachfrage nach Finanzierungen ohne Einkommensnachweise ("self certified"). Nachgefragt werden diese Darlehen vor allem von Kunden, deren Einkommenssituation komplizierter ist (beispielsweise bei Selbständigen). Die Option einer Finanzierung ohne Einkommensnachweise ist dabei eine Arbeitserleichterung, bewahrt sie einen doch davor, bergweise Akten zu kopieren.

Finanzierungen ohne Einkommensnachweise sind möglich, wenn maximal ca. 50% des aktuellen Immobilienwertes finanziert werden müssen. Finanziert werden ausschließlich wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien.

Wichtig: die Banken berücksichtigen sehr wohl die Einkommnssituation und die persönliche Bonität. Der einzige Unterschied zur klassischen Finanzierung besteht darin, dass das in der Selbstauskunft angegebene Einkommen nicht belegt werden muss. Trotzdem muss das angegebene Einkommen den Tatsachen entsprechen. Bewußt falsche Angaben können zur Kreditkündigung führen.

Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie unter: www.baufi-nord.de/html/ohne_bonitatsunterlagen.html

Montag, 27. September 2010

Bundesregierung stockt Co2-Sanierung auf

Die Bundesregierung will für 2011 rund 1 Milliarde Euro in die energetische Sanierung von Wohngebäuden stecken. Ab dann soll auch der komplette Abriss von "Energiefressern" und Neubau besonders ernergiesparender Häuser gefördert werden.

Eigentlich sollte die Co2-Förderung ab 2011 bei nur rund 450 Millionen Euro liegen. Nach Protesten zahlreicher Lobbyverbände ist die Bundesregierung jetzt scheinbar eingeknickt. Gegen die neuen Pläne der Regierung läuft jetzt der Mieterbund Sturm, weil natürlich auch vermietete Mehrfamilienhäuser gefördert werden, die Vermiter aber trotz Förderdarlehen die Modernisierungskosten auf die Mieten umlegen.

An dem Hauptproblem bei den Förderdarlehen der KfW zur Gebäudesanierung wird sich aber wahrscheinlich nichts ändern: der Unübersichtlichkeit der Förderbedingungen. Diese schrecken Otto-Normal-Bürger ab. Nur wer sich intensiv mit diesen Förderbedingungen beschäftigt, wird entsprechende Mittel in Anspruch nehmen (können/wollen).

Sonntag, 26. September 2010

Neue Eigenkapitalregeln bei Banken verteuern Kredite

Bei der Vergabe von Krediten spielt nicht nur das Eigenkapital eine Rolle, das die Bankkunden beispielsweise bei der Immobilienfinanzierung einbringen, sondern auch das Eigenkapital der Bank selbst. So ist beispielsweise im Kreditwesengesetz geregelt, wieviel Kredite Banken im Verhältnis zu ihrem Eigenkapital vergeben dürfen und wie viel Eigenkapital je Kredit vorgehalten werden muss.

Die bestehenden Vorschriften werden spätestens mit Inkrafttreten von "Basel III" (2013) verschärft. Banken müssen dann also einen höheren Eigenkapitalanteil bei Finanzierungen bereitstellen (sehr vereinfacht ausgedrückt). Dieses Eigenkapital ist aus Sicht der Banken verhältnismäßig teuer, weil es beispielsweise von Aktionären kommt, die eine "üppige Dividende" erwarten.

Weil Kredite mit mehr Eigenkapital unterlegt werden müssen und damit die internen Kreditkosten steigen, ist davon auszugehen, dass auch die Zinssätze für Darlehen und Kredite steigen werden. Und das unabhängig von der sonstigen Entwicklung am Kapitalmarkt.

Mittwoch, 16. Juni 2010

Neue Verbraucherkreditrichtlinie: Schluss mit irreführender Werbung?

Seit dem 11.06.2010 gilt in Deutschland eine neue Verbraucherkreditrichtlinie. Neben einigen weiteren Änderungen im Kreditgeschäft soll diese Verbraucherkreditrichtlinie auch die irreführende Werbung mit Zinskonditionen verhindern.

"Ratenkredite ab 3,9%" oder "Baufinanzierungen ab 1,9%"? In der Vergangenheit haben viele Banken und Vermittler mit traumhaften Zinskonditionen gelockt, die in der Praxis kaum ein Kunden auch bekommen hat. Das Zauberwort lautete: bonitätsabhängig.
Aus 3,9% Zinsen wurden so schnell mal effektiv 10% und mehr.

Banken und Vermittler dürfen künftig nur noch mit Zinskonditionen werben, wenn diese Zinskonditionen (oder bessere)für mind. 2/3 der Kunden gültig sind. Leider hat der Gesetzgeber aber vergessen zu erwähnen, wie Anbieter von Ratenkrediten oder Immobilienfinanzierungen diese 2/3 zu ermitteln haben.

Die neue Verbraucherkreditrichtlinie geht sicher in die richtige Richtung, ist aber in der praktischen Umsetzung schwierig. Ein großes Problem dabei: der Gesetzgeber unterscheidet nicht zwischem dem meist standardisierten Ratenkreditgeschäft und den sehr individuellen Immobilienfinanzierungen (bei denen beispielsweise regionale Besonderheiten eine Rolle spielen).

Was bei Immobilienfinanzierungen -hoffentlich- aufhören wird, ist der Umsatnd, dass viele Anbieter in der Vergangenheit mit sog. "Nettokonditionen" oder regional stark beschränkten Konditionen geworben haben, die in der Praxis dann kaum bis gar nicht zum Tragen gekommen sind.

Auf unserer Internetseite haben wir inzwischen die sog. "Top-Konditionen" gelöscht, da diese ebenfalls teilweise regional beschränkt waren. Allerdings veröffentlichen wir weiter detaillierte Zinskonditionen für Beleihungen bis 60% des Verkehrswertes einer Immobilie (>Baugeldkonditionen<).

Warum nur die Zinskonditionen für niedrige Beleihungen?

Bei höheren Beleihungen als ca. 60% ergeben sich zahlreiche Kombinationsmöglichkeiten mit KfW-Darlehen. Das führt -zumindest bei einigen Banken- dazu, dass die Zinskonditionen auch für die Bankdarlehen sinken. Grund: diese Banken berechnen die Zinskonditionen so, als wenn die KfW-Darlehen Eigenkapital sind. Somit bekommt jemand, der ein Bankdarlehen mit einem KfW-Darlehen kombiniert auch für das Bankdarlehen bessere Konditionen als ohne KfW-Darlehen. Diese Bandbreite an Kombinationsmöglichkeiten können wir aber auf unseren Internetseiten nicht darstellen/abbilden. Würden wir nur die Zinskonditionen ohne KfW-Anteil veröffentlichen, halten uns viele ggf. für zu teuer. Daher veröffentlichen wir keine Zinskonditionen für höhere Beleihungen und bitten dafür um Ihr Verständnis.

Mittwoch, 31. März 2010

Kreditverkauf: BGH stärkt Rechte der Verbraucher

Meldung Handelsblatt vom 31.03.2010: Banken können Immobiliendarlehen an andere Institute verkaufen. Bei den betroffenen Kunden sorgen diese Wechsel für Ängste. Eine wegweisende Entscheidung aus Karlsruhe stärkt jetzt die Rechte vieler Hausbesitzer: Nach dem Urteil vom Dienstag kann der Investor nicht mehr unmittelbar die Zwangsvollstreckung betreiben. Vielmehr muss künftig von Amtes wegen geprüft werden, ob der Darlehenskäufer alle Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Kreditvertrag übernahm. Nur dann hat er das Recht, sofort Ansprüche aus der Grundschuld zu vollstrecken......

Die Pressemitteilung des BGH lautete wie folgt:

Der für das Bank- und Börsenrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichts-hofes hatte über die Wirksamkeit einer formularmäßigen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde zu entscheiden. In dem zugrunde liegenden Fall wendet sich die Klägerin gegen die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer inzwischen mehrfach abgetretenen Grundschuld, die sie ihrer Hausbank im Jahr 1989 anlässlich einer Darlehensgewährung zur Absicherung aller Ansprüche aus der bankmäßigen Geschäftsbeziehung gewährt hatte. In der notariellen Urkunde hatte sich die Klägerin wegen aller Ansprüche aus der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterworfen. Nachdem die Klägerin nicht in der Lage war, eine im Jahr 2000 geschlossene vergleichsweise Einigung zur Rückführung ihrer Darlehensver-bindlichkeiten zu erfüllen, kündigte ihre Hausbank im Jahr 2002 die Geschäftsverbindung und forderte sie zur Rückzahlung der Restforderung in Höhe von ca. 580.000 € auf. Am 7. Dezember 2004 verkaufte die Bank sämtliche Forderungen gegen die Klägerin und trat der Käuferin auch die Grundschuld ab. Nach einer weiteren Abtretung der Ansprüche und der Grundschuld im Jahr 2005 wurde im Jahr 2007 die Beklagte als Inhaberin der Grundschuld im Grundbuch eingetragen und auf dem Grundschuldbrief vermerkt. Nach Umschreibung der Vollstreckungsklausel leitete die Beklagte gegen die Klägerin im Mai 2008 die Zwangsvollstreckung ein. Die Klägerin hält die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Unterwerfungserklärung unter anderem deshalb für unzulässig, weil diese vorformulierte Klausel in Kombination mit der freien Abtretbarkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs und der Grundschuld sie unangemessen benach-teilige und daher gemäß § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam sei.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Klägerin auf die Hilfswiderklage der Beklagten jedoch verurteilt, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück in Höhe der noch offenen Verbindlichkeiten zu dulden. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen.
Der XI. Zivilsenat hat der Revision der Klägerin nur zum Teil stattgegeben und die Zwangsvollstreckung der Beklagten hinsichtlich der bis zum Jahr 2004 angefallenen Grundschuldzinsen für unzulässig erachtet, weil diese verjährt sind. Die Zwangsvollstreckung als solche aufgrund der formularmäßigen Unterwerfungs-erklärung hat der Senat dagegen als zulässig angesehen. Insbesondere hat er auch aufgrund der in den letzten Jahren vermehrt aufgetretenen Kreditverkäufe keinen Anlass gesehen, die ständige Rechtsprechung aller damit befassten Senate des Bundesgerichtshofs zu ändern und die bankübliche Unterwerfungsklausel zu beanstanden, nachdem auch der Gesetzgeber im Rahmen des Risikobegrenzungs-gesetzes (BGBl. 2008 I S. 1666) keine gesetzlichen Maßnahmen ergriffen hat. Allerdings hat der Bundesgerichtshof für die Umschreibung des Vollstreckungstitels auf den neuen Grundschuldgläubiger entschieden, dass diese im Falle einer - in der Praxis üblichen - Sicherungsgrundschuld dessen Eintritt in den Sicherungsvertrag erfordert. Dies ergibt sich aus einer an den Interessen der Parteien orientierten Auslegung der Unterwerfungserklärung. Damit wird einer andernfalls möglichen Verschlechterung der Rechtsposition des Kreditnehmers und Grundschuldbestellers entgegengewirkt. Ob die Beklagte unter diesem Gesichtspunkt zu Recht aus der Unterwerfungserklärung gegen die Klägerin vorgehen durfte, konnte der Senat nicht entscheiden, weil die Prüfung dieser Frage dem Klauselerteilungsverfahren vorbehalten ist und die Klägerin diesen Weg nicht beschritten hat. Im Rahmen der von ihr erhobenen Vollstreckungsgegenklage kann diese Frage nicht geprüft werden.


Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat künftig bereits im Klauselerteilungsverfahren die für die Titelumschreibung zuständige Stelle (Rechtspfleger, Notar) von Amts wegen zu prüfen, ob der neue Grundschuldinhaber den Eintritt in den Sicherungsvertrag nach den Maßgaben des § 727 Abs. 1 ZPO nachgewiesen hat. Diese Lösung hat den Vorteil, dass der Schuldner nicht aus der Rolle des Verteidigers in diejenige des Angreifers, nämlich des Klägers in einem Vollstreckungsgegenklageverfahren, gezwungen wird. Erst im Falle der Klauselerteilung muss er - möchte er sich dagegen wehren - von den in diesem Verfahren vorgesehenen Rechtsbehelfen Gebrauch machen.


Urteil vom 30. März 2010 – XI ZR 200/09

Montag, 15. März 2010

Rentenhypothek: meue Rahmenbedingungen

Die sog. "Rentenhypothek" eines unserer Finanzierungspartner ist jetzt aktualisiert worden. Ab sofort kann die Rentenhypothek auch ohnen die vorher übliche Tilgung vereinbart werden.

Bei der Rentenhypothek handelt es sich um ein ganz normales Darlehen, das auf die Anforderungen und Bedürfnisse älterer Kunden zugeschnitten ist und vor allem der Liquiditätsbeschaffung dient. Bei dieser Darlehensvariante können bis zu 60% des Marktwertes der Immobilie finanziert werden. Die Auszahlung des Darlehens kann in bis zu 7 Teilbeträgen erfolgen (also als eine Art Rente über 7 Jahre). Für dieses Darlehen sind Zinsen zu zahlen. Der Zinssatz für das darlehen ist über die gesamte Laufzeit festgeschrieben.

Neben dieser eher klassischen Rentenhypothek gibt es noch eine weitere Finanzierungsmöglichkeit über die sog. "Immobilienrente" (Rückwärtshypothek). Auch dabei handelte es sich um ein normales Darlehen, bei dem die Zinsen allerdings mitfinanziert werden und somit keine Raten zu zahlen sind. Allerdings ist der maximale Auszahlungsbetrag wegen der Mitfinanzierung der Zinsen deutlich geringer als bei der klassischen Rentenhypothek.

Weitere Informationen zum Thema Rentenhypotheken finden Sie auf unserer Internetseite unter www.baufi-nord.de/html/ruckwartshypothek.html

Weitere Informationen zum Thema "Immobilienfinanzierungen für Rentner und Pensionäre" finden Sie unter www.baufi-nord.de/html/baufinanzierung_fur_rentner.html

Mittwoch, 24. Februar 2010

Baufinanzierung ohne Einkommensnachweise

Theoretisch könnten alle Banken sie anbieten: Immobilienfinanzierungen ohne Einkommens- und Bonitätsnachweise. Voraussetzung ist allerdings, dass maximal ca. 60% des Immobilienwertes finanziert werden. In der Praxis verlangen aber fast alle Banken und Sparkassen auch bei Beleihungen unter 60% des Immobilienwertes Nachweise zum Einkommen.

Ganz aktuell bietet einer unserer Bankpartner wieder den Verzicht auf Einkommensunterlagen an, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

- finanziert werden maximal ca. 60% des Verkehrswertes der Immobilie
- das Darlehen muss durch erstrangige Grundschulden besichert werden (es können Ersatzsicherheiten z.B. durch Abtretung von Rückkaufwerten in Lebensversicherungen o.ä. gestellt werden, wenn die grundbuchliche Absicherung nicht ausreicht)
- finanziert werden: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland

Die Bank verlangt bei diesen finanzierungen nur eine vollständige Selbstauskunft und -für die interne Wertermittlung- Unterlagen zu dem Beleihungsobjekt (z.B. Grundrisse usw.).

Weitere Details und Vordrucke für die Einholung eines unverbindlichen Angebotes finden Sie auf unserer Internetseite unter www.baufi-nord.de/html/ohne_bonitatsunterlagen.html

Dienstag, 16. Februar 2010

Finanztest: Bausparkasse bei Riester-Darlehen vorn

Unterschiede bis zu mehreren Zehntausend Euro für die gleiche Kreditsumme ermittelte die Zeitschrift Finanztest nach einer Untersuchung der Angebote zur Eigenheimfinanzierung von 87 Banken, Bausparkassen, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften. Außerdem haben die Tester die günstigsten Kredite für sieben Modellfälle ermittelt – vom Neubaukredit bis zum Anschlusskredit.

In den sehr unterschiedlichen Modellfällen ergaben sich große Zinsunterschiede. Die Sparda West beispielsweise berechnete für einen 150 000-Euro Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung und 2,5 Prozent Tilgung einen Effektivzins von 4,30 Prozent. Damit war sie mit Abstand bester Anbieter für einen Kredit ohne staatliche Förderung. Die Sparkasse Hannover verlangte für das gleiche Darlehen einen Effektivzins von 5,60 Prozent. Der Unterschied summiert sich bis zum Ende der Zinsbindung auf über 36 000 Euro.

Vor allem bei Krediten mit Riester-Förderung haben Bausparkassen die Nase vorn. Für einen zinssicheren Bauspar-Kombikredit mit gut 24 Jahren Laufzeit verlangte die Schwäbisch Hall zum Stichtag des Testes Mitte Januar nur einen Effektivzins von 4,02 Prozent. Auch andere Bausparkassen boten ihre Kredite zu einem Effektivzins unter 4,5 Prozent an – garantiert für die gesamte Laufzeit von 20 Jahren und länger. Dafür gab es bei den meisten Banken und Vermittlern bestenfalls einen Kredit mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.

Der ausführliche Test Eigenheimfinanzierung findet sich in der März-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest, alle Testergebnisse und Checklisten zum Thema Eigenheim unter www.test.de/eigenheimfinanzierung.

Freitag, 12. Februar 2010

Messe "Inventa" in Karlsruhe (18.02.-21.02.2010)

Vom 18.02. bis 21.02.2010 findet in Karlsruhe die Messe "Inventa" (Bauen und Wohnen) statt. Wir von baufi-nord werden dort mit einem Stand vertreten sein.

Wenn Sie genaue wissen möchten, wo Sie uns auf der Messe finden, senden Sie einfach eine e-Mail an unser Partnerbüro in Karlsruhe und Sie erhalten als Antwort alle Infos. Die E-mail-Adresse lautet: holger.drollinger@baufi-nord.de

Übrigens: auf der Messe veranstalten wir ein "Baufi-Quiz". Sie können damit Ihr Wissen zum Thema Immobilienfinanzierungen testen und so abschätzen, in welchen Bereichen Sie akuten Beratungsbedarf haben.

Montag, 1. Februar 2010

Zusagestopp bei KfW aufgehoben

Der Zusagestopp für die Förderprogramme "Energieefffizient Bauen" und "Energieeffizent Sanieren" ist aufgehoben. Förderanträge werden wieder wie gewohnt bearbeitet/zugesagt.

Dienstag, 19. Januar 2010

KfW-Energiesparkredite: Welche Banken sie ohne Wenn und Aber vermitteln

Pressemitteilung Finanztest v. 19.01.2010: Für energiesparende Umbauten sind KfW-Kredite unschlagbar günstig. Da die KfW-Bank ihre Kredite nicht selbst vergibt, ist es nicht ganz einfach, das Darlehen ohne weitere Bedingungen zu erhalten. Die Kreditinstitute sind nicht verpflichtet, die Förderkredite zu vermitteln. Nur 10 regionale Sparkassen sowie Sparda- und Genossenschaftsbanken vergeben KfW-Kredite ohne Mindestbetrag auch an Neukunden. Das zeigt eine Finanztest-Umfrage unter 133 Instituten und Vermittlern.

Bei den überregionalen Banken sind die BBBank und die Postbank am kundenfreundlichsten. Neukunden erhalten den Kredit dort, wenn sie wenigstens 5.000 Euro bei der KfW borgen. Viele andere Geldhäuser vergeben den geförderten Kredit nur, wenn der Hauseigentümer mindestens eine Summe von 25 000 Euro aufnimmt. Andere Banken geben das KfW-Darlehen nur mit einem zusätzlichen Immobilienkredit ihres Hauses heraus. Außerdem verlangen immer mehr Institute, dass der Kunde den KfW-Kredit vom ersten Euro an im Grundbuch absichert. Das kostet Grundbuch- und Notargebühren, die sich nach der Höhe der Kreditsumme richten.

Finanziert ein Kunde z.B. die Kosten von 40.000 Euro mit einem KfW-Kredit aus dem
Programm „Energieeffizient sanieren“ und seine Laufzeit beträgt zehn Jahre und der effektive Jahreszins 1,41 Prozent, spart er im Vergleich zur Hausbank, mit einem Zinssatz von 5 Prozent, 15.063 Euro. Hauseigentümer können auch verschiedene KfW-Kredite kombinieren. Wer sein Haus gleichzeitig instandsetzen oder altersgerecht umbauen will, könnte zusätzlich ein günstiges Darlehen aus dem Programm „Wohnraum modernisieren“ bekommen. Wer sich auch noch für eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung auf dem Dach entscheidet, könnte weitere Mittel beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) bekommen.

Der ausführliche Test zu KfW-Krediten findet sich in der Februar-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und unter www.test.de/kfw-kredite.