EZB senkt Zinsen: Auswirkungen auf Baufinanzierungen

Die EZB hat gestern (15.01.2009) den sog. Leitzins auf 2% gesenkt. Diese Zinssenkung werden die Bankkunden in Deutschland vor allem bei kurzfristigen Sparanlagen (Tagesgeld, Festgeld,...) zu spüren bekommen. Die Zinsen für diese Anlagen werden weiter sinken.

Die Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen sind von der Leitzinssenkung kaum betroffen, insbesondere nicht Finanzierungen mit einer längeren Zinsbindung. Die Zinsen für diese Darlehen orientieren sich nicht an den Leitzinsen der EZB, sondern an der Rendite für festverzinsliche Wertpapiere. Diese Rendite sind in jüngster Vergangenheit bereits stark gesunken. Dass diese Zinssenkungen nicht in vollem Umfang bei den Kunden ankommen, liegt vor allem daran, dass Banken nach und nach ihre eigene Marge (Verdienst bei den Zinsen) erhöht haben. Diese Margenerhöhung ist unter anderem durch höhere Ausfallrisiken bei Imobilienfinanzierungen bedingt. Und das bewirkt auch, dass Banken (wieder) verstärkt die Immobilienwerte und Kundenbonitäten prüfen.

Wer in Kürze eine Immobilie finanzieren will, sollte also nicht unbedingt auf eine weitere Zinssenkung der EZB spekulieren, da die EZB-Leitzinsen keine direkten Auswirkungen auf die Baugeldzinsen haben.

GMAC-Kunden in der Falle?

Die Süddeutsche Zeitung berichtet in ihrer Ausgabe vom 09.01.2009, dass Kunden der GMAC Bank ziemlich "in der Falle sitzen".

Die GMAC-Bank ist/war die Finanztochter des General-Motors-Konzern. Neben den klassischen Autofinanzierungen hat GMAC in Deutschland eine Zeit lang auch Immobilien finanziert. "Berühmt-berüchtigt" war GMAC für Vollfinanzierungen ohne Erwerbsnebenkosten, insbesondere auch für vermietete Immobilien. Das Besondere daran: im Gegensatz zu Deutschen Banken, spielte bei GMAC der Immobilienwert eigentlich keine Rolle. GMAC kam es auf das Einkommen der Darlehensnehmer an. So waren dort auch Finanzierungen für Immobilien möglich, die weit über dem eigentlichen Wert verkauft wurden.

Probleme drohen allen Darlehensnehmern, die über "gewiefte Finanzmakler" eben derartige vermietete Immobilien erworben haben. Sobald die Zinsbinungen für die Darlehen auslaufen, wird GMAC die Darlehen -wahrscheinlich- fristgerecht kündigen. Es dürfte für die Darlehensnehmer dann aber -nach heutigem Ermessen- sehr schwer bis unmöglich sein, eine Anschlussfinanzierung zu finden. In diesem Fall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie und - wenn der Erlös wie zu erwarten nicht ausreicht- die Vollstreckung ins weitere Vermögen.

Wir haben übrigens innerhalb unseres Verbundes insgesamt ganze 3(!) Finanzierungen über GMAC abgewickelt - und das ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien. Diese Finanzierungen haben wir dort auch nicht gemacht, weil GMAC die einzige Bank für die Finanzierung war, sondern weil GMAC seinerzeit von mehreren Banken das günstigste Angebot gemacht hat. Da wir unsere Kunden über die gesamte Darlehenslaufzeit betreuen, sehen wir dort auch künftig keine Probleme. Insbesondere sehen wir nicht das Problem, die Finanzierungen bei Ablauf der Zinsbindungen bei anderen Banken zu plazieren.

Wenn Sie zu den GMAC-Kunden gehören, die eine vermietete Immobilie von einem Bauträger oder über einen Finanzmakler erworben und finanziert haben, sollten Sie sich an die nächst gelegene Verbraucherzentrale wenden und sich dort beraten lassen!

Wenn Sie Ihre selbstgenutzte Immobilie über GMAC finanziert haben, sollten Sie sich zuerst an Ihre(n) Finanzierunsgberater(in) wenden und besprechen, ob jetzt etwas zu tun ist. Sollten Sie dort nicht weiterkommen, wenden Sie sich geren auch an uns. Aber Achtung: wir dürfen keine Rechtsberatung zu bestehenden Verträgen durchführen!

Wohnriester mit Bankdarlehen

Auch wenn die die Landesbausparkassen der Sparkassen (LBS) in den letzten Wochen ordentlich "auf den Putz gehauen haben": Wohnriester funktioniert nicht nur mit Bausparverträgen, sondern auch ganz schnörkellos mit normalen Annuitätendarlehen. Voraussetzung ist allerdings, dass diese Darlehen bzw. die Darlehensverträge zertifiziert wurden.

Wir haben inzwischen mehrere Bankpartner, die ihre Darlehensangebote haben zertifizieren lassen. Die Verträge unterscheiden sich inhaltlich nur in einigen wenigen Punkten von "normalen" Verträgen für Annuitätendarlehen. Aber zwischen "Riesterförderung ja" und "Riesterförderung nein" liegen eben nur ein paar Details.

Was uns positiv überrascht hat: Die Riesterförderung für Darlehen ist ziemlich simpel aufgebaut. Auch die praktische Umsetzung ist zíemlich einfach. Fraglich ist nur, ob und für wen genau sich Wohnriester tatsächlich unter dem Strich rechnet.

Ausführlichere Informationen zum Thema "Wohnriester" finden Sie auf unserer Internetseite: www.baufi-nord.de/html/wohn-riester.html

Vermietung: begrenzter Abzug der Schuldzinsen

Es klingt raffiniert: Man erwirbt oder baut eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, sichert die Finanzierung über eine Grundschuld auf einer vermieteten Immobilie ab und kann dann die Schuldzinsen steuerlich als Werbungskosten geltend machen.

Was so clever klingt, hat nur einen Fehler: Es funktioniert nicht! Der Bundesfinanzhof hat kürzlich entschieden, dass nur solche Schuldzinsen steuerlich absetzbar sind, die unmittelbar zur Finanzierung der vermieteten Immobilie dienen.

Dieses Urteil scheint einigen Steuerberatern unbekannt zu sein, denn wir erhalten laufend Anfragen, bei denen der gesamte Kreditbedarf gem. oben genanntem Model gesplittet werden soll.

Das Urteil des BFH: IX B 134/08

Rentenhypotheken: Neugeschäft eingestellt

Sie sollten der große Renner für alle Immobilienbesitzer werden, die im Ruhestand Kapital benötigen, aber ihre Immobilie nicht verkaufen wollen: Rentenhypotheken oder auch Rückwärtshypothek genannt.

Leider entwickelte sich das geschäft mit diesen speziellen Immobiliendarlehen nicht so, wie es anfangs zu vermuten war. Vielen Anfragen standen nur sehr wenige tatsächlich abgewickelte Finanzierungen gegenüber. Unser Finazierungspartner für Rentenhypotheken, die Hannoversche Lebensversicherung, hat daher das Neugeschäft mit Rentenhypotheken zum 01.01.2009 eingestellt.

Derzeit ist uns leider kein weiterer Anbieter für dieses spezielle Produkt bekannt. Zwar haben mehrerer Förderinstitute der Bundesländer angekündigt, ein vergleichbares Produkt auf den Markt bringen zu wollen, aber derartige Ankündigungen sind nichts neues.

Mehr Informationen zum Thema Rentenhypothkene finden Sie auf unserer Webseite unter: www.baufi-nord.de/html/ruckwartshypothek.html

Energieausweis jetzt für alle Baujahre Pflicht!

Seit dem 01.01.2009 ist der Energieausweis für alle Wohngebäude Pflicht. Hauseigentümer müssen allen Miet- oder Kaufinteressenten diesen Energieausweis vorlegen. Für Bürogebäude oder andere Bauten, die nicht zum Wohnen genutzt werden, wird der Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung vom 1. Juli 2009 an zur Pflicht.

Wer nicht vor hat seine Wohnimmobilie zu vermieten oder zu verkaufen, benötigt diesen Energieausweis nicht!