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Freitag, 30. März 2007

KfW-Wohneigentumsprgramm um 0,25% reduziert

Einer unserer Bankpartner reduziert im Rahmen einer Sonderaktion die Zinskonditionen für das KfW-Wohneigentumsprogramm um 0,25% auf derzeit 4,15% (bei 10 Jahren Zinsbindung).

Ausserdem rechnet dieser Bankpartner den KfW-Anteil nicht in die Beleihung mit ein. Das führt zu einem günstigeren Zinssatz für das verbleibende Bankdarlehen.

Aber: ob sich diese Variante für Sie -unter dem Strich- tatsächlich rechnet, muss man individuell sehr genau berechnen. Dies hängt insbesondere auch von Ihren Erwartungen hinsichtlich des Zinsniveaus in 10 Jahren ab, wenn die Zinsbindung des KfW-Darlehens endet. Rechnen Sie mit deutliche höheren Zinsen als heute, kann es durchaus besser sein, auf das KfW-Darlehen zu verzichten und stattdessen die benötigten Darlehen für mind. 15 Jahre festzuschreiben.

Samstag, 24. März 2007

Banken: Weiterverkauf von Darlehen rechtens

Banken können ihre Darlehensforderungen ohne Zustimmung des Kreditnehmers an eine Verwertungsgesellschaft verkaufen (Anmerkung: das betrifft vor allem Darlehen, bei denen Kunden mit der Ratenzahlung im Rückstand sind). Der Kunde muss dann an den neuen Gläubiger zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (AZ XI ZR 195/05).

Der Verkauf von Darlehen von Banken an Verwertungsgesellschaften, z.B. Lone Star, hat in der Vergangenheit für einige Aufregung gesorgt. Grund: die Aufkäufer von Darlehen versuchen natürlich, geld zu verdienen und gehen bei der Eintreibung der offenen Forderungen oftmals wesentlich härter vor als die Banken selbst.

Verbraucherschützer haben vor allem beklagt, dass der Verkauf der Forderungen einen Verstoss gegen das Bankgeheimnis und den Datenschutz darstellt. Dem hat der BGH wiedersprochen.

Hinweis dazu: abgesehen von "schlechten" Krediten, verkaufen einige Banken auch "normale" Darlehen als Paket gebündelt an Investoren. Auf diese Art refinanzieren sich diese Banken. Aufgrund der negativen Berichte über die Vorgehensweise von Investoren bei den "schlechten" Krediten, ist es verständlich, dass man als Kunde keine Bank möchte, die ihre Darlehen verkauft. Das Problem: man wird es nicht verhindern können. Selbst Banken, die heute "nie und nimmer" Darlehenspakete verkaufen, können morgen schon ganz anders denken und entscheiden. Und selbst wenn Banken insbesondere ihre schlechten Kredite nicht verkaufen: Auch die Banken selbst gehen bei der Eintreibung offener Forderungen zunehmend härter vor.

Kein Geld für Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler kann vom Auftraggeber (Verkäufer) keine Entschädigung verlangen, wenn dieser seine Immobilie am Makler vorbei selbst verkauft. Eine solche Klausel in Maklerverträgen ist unwirksam (Landgericht Bielefeld, AZ 4 0 193/06)

Sonntag, 18. März 2007

Immobilienfinanzierungen für Selbständige

Auch bei der Finanzierung für Gewerbetreibende und Freiberufler kommt Bewegung in den Markt. Gerade die Anbieter, die auch den Markt für Vollfinanzierungen für sich entdeckt haben, wenden sich jetzt auch zunehmend an selbständige Kunden.

Die aktuellen High-Lights unserer Bankpartner in diesem Bereich:

- Finanzierungen sind auch möglich, wenn Sie erst seit einem (!) Jahr selbständig tätig sind
- Finanzierungen ohne Eigenkapitaleinsatz sind möglich
- Finanzierungen ohne Bonitätsunterlagen möglich (bis -neu- 90% des Beleihungswertes der Immobilie)
- für Freiberufler gelten die Rahmenbedingungen wie für Arbeitnehmer (= günstigere Zinskonditionen)
- Darlehen können bis zu 20 Jahre festgeschrieben werden (= hohe Zinssicherheit)
- nicht an den Abschluss von Lebensversicherungen, Bausparverträgen o.ä. gekoppelt

Wenn Sie selbständig oder freiberuflich tätig sind, sprechen Sie uns einfach an. Wir geben Ihnen gerne eine Übersicht über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten. Unsere Beratung und die Angebotserstellung sind -für Sie- kostenlos und unverbindlich).

Olaf Varlemann (Bankkaufmann)
Fa. Olaf Varlemann Baufinanzierungsberatung (Betreiber v. www.baufi-nord.de)
Spezialist für Finazierungen ohne Eigenkapital
Habichtstr. 41 - 22305 Hamburg
Telefon (040) 611 35 581
e-Mail: olaf.varlemann@baufi-nord.de

Hans Dittmer
Hans Dittmer Kapitalmanagement
Spezialist für Gewerbetreibende und Freiberufler
Habichtstr. 41 - 22305 Hamburg
Telefon (040) 611 35 580
e-mail: hans.dittmer@baufi-nord.de

Dienstag, 13. März 2007

Hypothekenkrise wie in USA auch in Deutschland möglich?

In den USA gibt es eine ausgewachsene Krise im Geschäft mit der Finanzierung von Wohnimmobilien. Nach vorsichtigen Schätzungen von Experten sind dort derzeit rund 2,2 Mio Haushalte (!) bei den Ratenzahlungen für ihr Haus in Verzug - Tendenz steigend. Die ersten Hypothekenbanken haben bereits Konkurs angemeldet.

Ist eine solche Krise auch in Deutschland möglich?

Die Rahmenbedingungen für eine Immobilienfinanzierung in den USA und Deutschland sind kaum miteinander zu vergleichen und funktionieren nach anderen "Gesetzen".

In Deutschland macht man sich auf die Suche nach seinr Wunschimmobilie und kümmert sich anschließend um die Finnazierung dieser speziellen Immobilie. Diese Immobilie wird von der Bank bewertet, ein Bonitätscheck durchgeführt und dann entscheidet die Bank, ob und wie hoch sie diese eine Immobilie finanziert. Kommt es nicht zum Kauf dieser Immobilie, geht das Spiel bei der nächsten Immobilie grundsätzlich von vorne los.

In den USA gehen Kaufinteressenten als erstes zu ihrer Bank oder einem speziellen Anbieter von Immobilienfinanzierungen. Dort wird dann der Finanzierungsrahmen festgelegt -unabhängig von der Immobilie. Wissend, welcher Betrag finanziert wird, kann der US-Bürger sich dann auf die Suche nach einer für ihn geeigneten Immobilie machen. Kommt es tatsächlich zum Kauf, ruft er sein Darlehen bei der Hypothekenbank ab. Der Wert der Immobilie ist dabei zweitrangig.

Ausserdem gibt es in den USA noch zwei weitere unterschiede zum Deutschen Markt:

1. die Finanzierungen sind nie lange festgeschrieben; statt dessen ist es üblich, die Zinskonditionen variabel zu halten. Das war gut, so lange die Zinsen niedrig waren. Das wurde zum Problem, nachdem die Zinsen in den USA stark gestiegen sind. Damit waren und sind viele Hausbesitzer nicht mehr in der Lage, die gestiegenen Zinsraten zu zahlen

2. in den USA befanden sich die Immobilienpreise im Steigen. Das haben viele Hausbesitzer genutzt, um ihre Immobilie weiter zu beleihen - die Hypotheken waren ja günstig- und damit reinen Konsum zu finanzieren (Auto, Reisen usw.). Nachdem die Immobilienpreise jetzt aber wieder sinken (zum Teil dramatisch), fordern die Hypothelenbanken Zusatzsicherheiten oder die (teilweise) Rückzahlung von Darlehen.

Die Fall hat in den USA also doppelt zugeschlagen:

a) stark gestiegene Zinsen
b) fallende Immobilienpreise

In Deutschland wäre es grundsätzlich auch möglich, dass Banken Zusatzsicherheiten fordern, wenn die Immobilienpreise/-werte sinken. In der Praxis kommt dies aber -bei dem selbstgenutzten Einfamilienhaus (o.ä.) kaum vor. Zum einen sind die Schwankungen nicht so dramatisch, zum anderen kalkulieren Banken eine entsprechende Reserve ein bzw. nehmen bei der Wertermittlung einen Sicherheitsabschlag vor.

Das Problem mit den steigenden Zinsen haben wir in Deutschland auch nicht in der Form wie in den USA. Hier werden die Zinskonditionen langfristig festgeschrieben, womit wir wohl weltweit einzigartig sind. Ausserdem ist es hier unüblich und in der Praxis auch kaum machbar, seine Immobilie immer weiter zu beleihen.

ABER........

Die jetzige Niedrigzinsphase haben viele Bundesbürger genutzt, um sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu erfüllen. Dabei sind viele an ihre eigene Leistungsgrenze gegangen und haben ihre Immobilie falsch finanziert.

Wiso falsch finanziert?

Viele Immobilien wurden nach Standard-Schema-F finanziert: einen Teil über ein Bankdarlehen mit 10jähriger Zinsbindung und 1% Tilgung, ein weiterer Teil über ein KfW-Darlehen mit ebenfalls 10jähriger Zinsbindung und einer Tilgung von ca. 2%. Hinzu kam dann oft noch ein Teil, der über einen Bausparvertrag in 10 Jahren getilgt werden soll.

Und da liegt schon das Problem: viele, viele Finanzierungen wurden zu kurz festgeschrieben ("nur" 10 Jahre) und werden zu niedrig getilgt (nur 1% jährlich). Das bedeutet, dass bei Ablauf der Zinsbindung(en) in 10 Jahren noch ca. 85% des ursprünglichen Darlehensbetrages weitere finanziert werden müssen. Sollte das allgemeine Zinsniveau dann wieder einen normalen Durchschnittswert erreicht haben, können sich die Raten "mal eben" verdoppeln. Und das dürfte für viele Immobilienbesitzer das Aus bedeuten.

Wer also glaubt, dass Zustände wie in den USA hier nicht möglich sind, der irrt. Schätzungsweise in spätestens 3-10 Jahren dürfte es auch hier verstärkt zu Kreditausfällen kommen. Und das KANN beispielsweise auch die Immobilienpreise beeinflussen. Und dann?

Vielleicht werden dann ja Gerichte darüber urteilen müssen, ob Banken ihre Kunden hinsichtlich der Risiken einer Immobilienfinanzierung ordentlich aufgeklärt haben.

Freitag, 2. März 2007

Vollfinanzierungen jetzt deutlich günstiger!

Gute Nachrichten für alle, die sich den Traum von der eigenen Immobilie mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital erfüllen möchten: einer unserer Bankpartner, der für sehr günstige Konditionen bekant ist, steigt ab sofort auch in das Geschäft mit sog. Vollfinanzierungen ein.

Seit 01.03.2007 können wir unseren Kunden Vollfinanzierungen anbieten, die mit einem Zinssatz von z.B. 4,55% nom./4,65% eff. (Zinsbindung 10 Jahre) günstiger sind als die Angebote der meisten örtlichen Banken für Finanzierungen mit 20%-30% Eigenkapital.

Ab sofort können wir auch alle Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Finanzierungen ohne Eigenkapital einbauen. Das war bisher nicht möglich, weil die Banken, die bisher Vollfinanzierungen angeboten haben, nicht mit der KfW zusammengearbeitet haben.

Tipp: wir empfehlen allen, die günstigen Zinskonditionen unbedingt für eine höhere Tilgung der Darlehen (mind. 2% jährlich) und/oder eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren zu nutzen! Zwar ist auch eine Zinsbung von 20 Jahren möglich, allerdings liegt der Zinssatz sehr deutlich über dem für 15 Jahre. Diese Zinsdifferenz sollte man für eine höhere Tilgung verwenden.

Wir beraten Sie gerne: umfassend und fair!

Weitere Informationen zum Thema "Vollfinanzierungen" finden Sie auf unserer Webseite www.baufi-nord.de/html/finanzierung_ohne_eigenkapital.html